Peralihan NJOP ke ZNT Buat Biaya Layanan Pertanahan Berubah, Ini Penjelasannya
JAKARTA — Sejumlah pemohon layanan pertanahan, seperti balik nama sertifikat, kerap dikagetkan oleh melonjaknya besaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di Kantor Pertanahan. Tidak sedikit masyarakat yang membandingkan tarif saat ini dengan pembiayaan terdahulu dan menganggap tarif baru jauh lebih mahal.
Melonjaknya nilai bayar tersebut rupanya berakar dari peralihan dasar perhitungan nilai tanah di sejumlah wilayah, yang kini tak lagi mengacu pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), melainkan Zona Nilai Tanah (ZNT).
Peralihan Dasar Perhitungan Nilai Tanah
Secara historis, masyarakat terbiasa dengan formula kalkulasi PNBP standar berbasis NJOP:
Formula tersebut menanamkan persepsi bahwa seluruh kawasan di Indonesia menerapkan mekanisme seragam. Padahal, pemerintah telah mentransisikan sebagian wilayah ke sistem Zona Nilai Tanah (ZNT) untuk menyesuaikan regulasi tarif pelayanan pertanahan yang berlaku.
ZNT sendiri merupakan pemetaan nilai tanah berbasis kawasan yang memperhitungkan dinamika pasar, letak geografis, keterjangkauan akses, hingga peruntukan lahan. Berbeda dengan NJOP yang ditujukan untuk kepentingan pajak daerah, ZNT dirancang agar lebih merefleksikan harga pasar riil. Dampaknya, angka ZNT di satu titik bisa melonjak tajam atau justru lebih rendah dibandingkan NJOP.
Simulasi Perbedaan Tarif
Perubahan indikator nilai ini berdampak signifikan pada besaran tagihan PNBP akhir. Sebagai gambaran, simulasi perhitungan pada sebidang tanah seluas $500\text{ m}^2$:
- Berbasis NJOP
- Berbasis ZNT
Selisih nominal yang mencolok ini acap kali memicu kebingungan dan persangkaan adanya kekeliruan penetapan biaya.
Sistem Terintegrasi Otomatis
Pihak otoritas menegaskan bahwa selisih angka tersebut bukan dipicu oleh ketidakberfungsian sistem. Sistem pelayanan pertanahan bekerja secara otomatis memproses data sesuai dengan indikator nilai tanah yang berlaku di lokasi pemohon. Wilayah yang sudah mengadopsi ZNT secara otomatis akan mengesampingkan indikator NJOP.
Persoalan utama di lapangan dinilai bersumber dari minimnya pemahaman publik terkait pembaruan skema penilaian tanah ini. Pemohon diimbau untuk mengonfirmasi terlebih dahulu kepada petugas Kantor Pertanahan setempat mengenai status indikator penilaian tanah yang diterapkan—apakah masih menggunakan NJOP atau telah beralih ke ZNT—sebelum mengajukan pengurusan dokumen.
Pemahaman atas perubahan acuan penilaian ini diharapkan meminimalisasi kekagetannya masyarakat saat menerima rincian PNBP, sekaligus menegaskan bahwa seluruh proses kalkulasi telah berjalan sesuai dengan payung hukum yang berlaku.